Impôts sur la vente d'un bien à Minorque : plus-value municipale, plus-value immobilière et retenue de 3 %

Celui qui vend un bien à Minorque paie, en règle générale, deux impôts : la plus-value municipale (IIVTNU), à régler auprès de la mairie de la commune où se situe le bien dans un délai de 30 jours ouvrables après la signature, et l'impôt sur la plus-value immobilière réalisée, déclaré via l'IRPF si le vendeur est résident fiscal espagnol, ou via l'IRNR dans le cas contraire. S'y ajoute, lorsque le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, une retenue obligatoire de 3 % du prix que l'acheteur verse directement au Trésor espagnol. Maîtriser ces trois éléments avant la signature évite les mauvaises surprises chez le notaire et permet de calculer précisément le montant net qui sera perçu.

Quels impôts le vendeur d'un bien à Minorque doit-il payer ?

Le vendeur assume la plus-value municipale et l'imposition de la plus-value immobilière ; l'acheteur assume l'ITP ou la TVA. Il s'agit d'impôts distincts, relevant d'administrations différentes et soumis à des délais différents.

Il est essentiel de bien distinguer ces notions, source de confusion fréquente chez ceux qui vendent pour la première fois :

• Plus-value municipale (IIVTNU) : impôt local. Il taxe l'augmentation de valeur du terrain urbain pendant les années de détention. Il se règle auprès de la mairie de Maó, Ciutadella, Alaior, Es Castell, Es Mercadal, Es Migjorn Gran, Ferreries ou Sant Lluís, selon la localisation du bien.
• Plus-value immobilière : impôt d'État. Il taxe la différence entre la valeur de cession et la valeur d'acquisition. Elle se déclare via l'IRPF (résidents) ou via le formulaire 210 du régime IRNR (non-résidents).
• Retenue de 3 % : il ne s'agit pas d'un impôt supplémentaire, mais d'un acompte sur l'IRNR, applicable uniquement lorsque le vendeur n'est pas résident fiscal espagnol.

À cela s'ajoutent des frais qui ne sont pas des impôts mais qui font partie du coût de la vente : le certificat de performance énergétique, la mainlevée au registre d'une hypothèque déjà remboursée, les honoraires de l'agence immobilière et, le cas échéant, la part des frais de notaire incombant au vendeur.

Qu'est-ce que la plus-value municipale et comment se calcule-t-elle en 2026 ?

La plus-value municipale ne taxe que l'augmentation de valeur du terrain urbain, ni la construction ni le prix total du bien. Depuis la réforme du décret-loi royal 26/2021, deux méthodes de calcul coexistent et c'est la plus favorable au contribuable qui s'applique.

Les deux méthodes sont les suivantes :

1. Méthode objective : la valeur cadastrale du terrain au moment de la cession est multipliée par un coefficient fixé par chaque mairie en fonction du nombre d'années écoulées depuis l'achat, dans les limites maximales fixées par l'État. Pour les biens détenus depuis vingt ans ou plus, le coefficient maximal applicable en 2026 est de 0,40.
2. Méthode réelle : on retient la différence effective entre le prix d'acquisition et le prix de cession, à laquelle on applique le pourcentage que représente la valeur cadastrale du terrain dans la valeur cadastrale totale.

La base imposable ainsi obtenue est soumise au taux fixé par chaque mairie, dans la limite légale de 30 %. La période de calcul est plafonnée à vingt ans.

En l'absence d'augmentation réelle de la valeur du terrain, l'impôt n'est pas dû. Autrement dit, celui qui vend à un prix égal ou inférieur au prix d'achat ne paie pas de plus-value municipale, mais doit le prouver en produisant les actes d'acquisition et de vente. De nombreuses mairies exigent malgré tout le dépôt de la déclaration, même si le résultat est nul, précisément pour acter cette non-assujettissement.

Un point essentiel pour les vendeurs étrangers : lorsque le vendeur ne réside pas en Espagne, l'acheteur agit en qualité de substitut du contribuable et devient redevable de la plus-value auprès de la mairie, sans préjudice de son droit de la répercuter sur le vendeur. C'est pourquoi il est courant de préciser dans le contrat d'arrhes les modalités concrètes de ce paiement, généralement en retenant le montant estimé sur le prix au moment de la signature.

Comment est imposée la plus-value si le vendeur est résident fiscal en Espagne ?

Le résident fiscal déclare la plus-value dans la base de l'épargne de sa déclaration IRPF de l'année suivante, à des taux progressifs allant en 2026 de 19 % à 30 %.

La plus-value se calcule en déduisant de la valeur de cession la valeur d'acquisition, toutes deux corrigées des frais et impôts liés à chaque opération. Les tranches en vigueur sont les suivantes :

Il s'agit d'un barème par tranches : un taux unique ne s'applique pas au total, chaque fraction de la plus-value étant imposée à son taux propre. Une plus-value de 120 000 €, par exemple, n'est pas imposée intégralement à 23 %, mais répartie sur les trois premières tranches.

En quoi consiste la retenue de 3 % lorsque le vendeur est non-résident ?

Si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix convenu et de le verser à l'administration fiscale espagnole au moyen du formulaire 211, dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte.

Cette retenue constitue un acompte sur l'impôt sur le revenu des non-résidents que le vendeur devra ensuite liquider. Ce n'est pas un coût supplémentaire pour l'acheteur : elle est déduite du prix versé au vendeur. Son objet est de garantir au Trésor la perception d'au moins une partie de l'impôt dû par une personne résidant hors d'Espagne.

Le circuit complet est le suivant :

1. À la signature, l'acheteur retient 3 % du prix figurant dans l'acte.
2. Il dispose d'un mois pour le verser via le formulaire 211 et remettre au vendeur l'exemplaire justifiant le paiement.
3. Le vendeur dépose le formulaire 210 déclarant la plus-value ou la moins-value, dans un délai de trois mois à compter de la fin de ce premier mois : soit quatre mois au total depuis la signature.
4. La plus-value d'un non-résident est imposée à 19 %. Si l'impôt dû dépasse les 3 % retenus, le vendeur verse la différence ; s'il est inférieur, ou en cas de moins-value, il peut demander le remboursement de l'excédent.

Lorsqu'il y a plusieurs acheteurs — un couple acquérant chacun 50 %, par exemple —, chacun dépose son propre formulaire 211 pour sa quote-part. Aucune retenue n'est exigée si le vendeur justifie de sa résidence fiscale espagnole par un certificat délivré par l'AEAT.

Quels frais peut-on déduire pour réduire la plus-value imposable ?

La base d'imposition n'est pas la simple différence brute entre les prix : les frais et impôts payés à l'achat s'ajoutent à la valeur d'acquisition, et les frais supportés lors de la vente se déduisent de la valeur de cession. Conserver les factures et les actes originaux peut réduire sensiblement la facture fiscale.

S'ajoutent à la valeur d'acquisition :

• L'ITP ou la TVA et les droits d'enregistrement (AJD) acquittés lors de l'achat initial.
• Les honoraires de notaire et les frais du registre de la propriété de cette opération.
• Les honoraires de gestoría et d'avocat liés à l'acquisition.
• Les investissements et améliorations réalisés sur le bien, dûment facturés : une extension, l'installation d'une piscine, la réfection complète de la toiture ou le remplacement intégral des installations. Les dépenses ordinaires d'entretien et de réparation — repeindre, remplacer une chaudière en panne — ne sont pas prises en compte.

Se déduisent de la valeur de cession :

• La plus-value municipale acquittée par le vendeur.
• Les honoraires de l'agence immobilière.
• Le coût du certificat de performance énergétique et de la cédula de habitabilidad, le cas échéant.
• Les frais de mainlevée hypothécaire au registre.

Existe-t-il des exonérations permettant de ne rien payer sur la vente ?

Oui. La législation espagnole prévoit plusieurs cas d'exonération totale ou partielle, presque tous réservés aux résidents fiscaux espagnols et liés à la résidence principale.

• Réinvestissement dans une résidence principale : la plus-value est exonérée si le produit de la vente est réinvesti dans l'achat d'une nouvelle résidence principale dans un délai de deux ans, avant ou après la vente. En cas de réinvestissement partiel, l'exonération est proportionnelle.
• Vendeurs de plus de 65 ans : la vente de la résidence principale est totalement exonérée, sans obligation de réinvestir.
• Rente viagère : les plus de 65 ans qui vendent un bien autre que leur résidence principale peuvent être exonérés s'ils réinvestissent le produit dans une rente viagère assurée, plafonnée à 240 000 €, dans les six mois suivants.
• Absence d'augmentation de la valeur du terrain : au titre de la plus-value municipale, l'opération n'est pas assujettie s'il est démontré qu'aucune revalorisation n'a eu lieu.

Ce point intéresse particulièrement les acheteurs et vendeurs français : les résidents fiscaux d'autres États de l'Union européenne, d'Islande ou de Norvège peuvent bénéficier de l'exonération pour réinvestissement en résidence principale dans des conditions équivalentes, à condition que la nouvelle résidence principale soit acquise dans leur État de résidence et que les exigences générales soient remplies. La convention fiscale entre la France et l'Espagne prévoit par ailleurs des mécanismes destinés à éviter la double imposition, qu'il convient d'examiner avec un conseil fiscal.

Quels délais faut-il respecter après la signature ?

Les délais sont courts et courent à compter de la date de l'acte, et non de l'encaissement du prix. Voici le calendrier à garder en tête :

Un dépôt hors délai entraîne des majorations comprises entre 5 % et 20 % du montant dû, majorées des intérêts de retard.

Questions fréquentes

Qui paie la plus-value municipale lors d'une vente à Minorque ?

C'est le vendeur qui la paie. La seule exception concerne le vendeur non-résident en Espagne : dans ce cas, l'acheteur agit en tant que substitut du contribuable et répond du paiement auprès de la mairie, quitte à le répercuter ensuite sur le vendeur.

Peut-on récupérer la retenue de 3 % en cas de vente à perte ?

Oui. Si la vente génère une moins-value ou si l'impôt calculé est inférieur au montant retenu, le vendeur peut demander le remboursement de l'excédent en déposant le formulaire 210 dans les quatre mois suivant la signature, accompagné du justificatif du formulaire 211.

La plus-value municipale et la plus-value immobilière sont-elles le même impôt ?

Non. Ce sont deux impôts indépendants, versés à des administrations différentes et calculés séparément. La plus-value municipale se règle à la mairie et ne taxe que le terrain ; la plus-value immobilière se déclare auprès de l'administration fiscale d'État et taxe la différence entre la valeur d'achat et la valeur de vente. De plus, la plus-value municipale acquittée est déductible du calcul de la plus-value immobilière.

Quel taux s'applique à la plus-value d'un vendeur non-résident ?

Un taux fixe de 19 % sur la plus-value, quel que soit son montant et quel que soit le pays de résidence du vendeur. Les résidents fiscaux espagnols sont en revanche imposés selon un barème progressif de 19 % à 30 %.

Quels documents réunir avant de mettre le bien en vente ?

L'acte d'achat, les justificatifs des impôts et frais acquittés à l'époque, les factures des travaux d'amélioration, le certificat de performance énergétique, le dernier avis d'IBI, l'attestation d'absence de dette auprès de la copropriété et, en cas d'hypothèque inscrite, le certificat de solde restant dû ou de mainlevée.

Conclusion

Bien vendre à Minorque ne se résume pas à fixer le bon prix : il s'agit aussi d'anticiper la fiscalité de l'opération pour connaître dès le départ le montant réellement perçu. La plus-value municipale, la plus-value immobilière et — pour les propriétaires étrangers — la retenue de 3 %