Impuestos al vender una vivienda en Menorca: plusvalía municipal, ganancia patrimonial y retención del 3%

Quien vende una vivienda en Menorca paga, con carácter general, dos impuestos: la plusvalía municipal (IIVTNU), que se liquida en el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble en un plazo de 30 días hábiles desde la firma, y el impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida, que se declara en el IRPF si el vendedor es residente fiscal en España, o en el IRNR si no lo es. A esto se añade, cuando el vendedor no reside fiscalmente en España, una retención obligatoria del 3 % del precio que el comprador ingresa directamente en Hacienda. Conocer estas tres piezas antes de firmar evita sorpresas en la mesa del notario y permite calcular con precisión el importe neto que se recibirá por la venta.

¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda en Menorca?

El vendedor asume la plusvalía municipal y la tributación de la ganancia patrimonial; el comprador asume el ITP o el IVA. Son impuestos distintos, con administraciones distintas y plazos distintos.

Conviene separar bien los conceptos, porque es una de las confusiones más frecuentes entre quienes venden por primera vez:

• Plusvalía municipal (IIVTNU): impuesto local. Grava el incremento de valor del suelo urbano durante los años de tenencia. Se paga al ayuntamiento de Maó, Ciutadella, Alaior, Es Castell, Es Mercadal, Es Migjorn Gran, Ferreries o Sant Lluís, según dónde esté el inmueble.
• Ganancia patrimonial: impuesto estatal. Grava la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Se declara en el IRPF (residentes) o en el IRNR mediante el modelo 210 (no residentes).
• Retención del 3 %: no es un impuesto adicional, sino un pago a cuenta del IRNR que solo aplica cuando el vendedor no es residente fiscal en España.

A ello se suman gastos que no son impuestos pero sí forman parte del coste de vender: el certificado de eficiencia energética, la cancelación registral de una hipoteca ya pagada, los honorarios de la agencia inmobiliaria y, en su caso, la parte de gastos notariales que corresponda al vendedor.

¿Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula en 2026?

La plusvalía municipal grava únicamente el incremento de valor del suelo urbano, no el de la construcción ni el precio total de la vivienda. Desde la reforma del Real Decreto-ley 26/2021 existen dos métodos de cálculo y se aplica el que resulte más favorable al contribuyente.

Los dos métodos son:

1. Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por un coeficiente que fija cada ayuntamiento en función de los años transcurridos desde la compra, dentro de los límites máximos estatales. Para inmuebles con veinte años o más de antigüedad de tenencia, el coeficiente máximo aplicable en 2026 es de 0,40.
2. Método real: se toma la diferencia efectiva entre el precio de adquisición y el de transmisión, y se le aplica el porcentaje que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total.

Sobre la base imponible resultante se aplica el tipo que fije cada ayuntamiento, con un máximo legal del 30 %. El período de cálculo está limitado a veinte años.

Si no ha habido incremento real de valor del suelo, el impuesto no se devenga. Es decir: quien vende por un precio igual o inferior al de compra no paga plusvalía, pero debe acreditarlo aportando las escrituras de adquisición y de venta. Muchos ayuntamientos exigen presentar igualmente la declaración aunque el resultado sea cero, precisamente para dejar constancia de la no sujeción.

Un detalle relevante para vendedores extranjeros: cuando el vendedor no reside en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente y queda obligado frente al ayuntamiento al pago de la plusvalía, sin perjuicio de que pueda repercutirla al vendedor. Por eso es habitual pactar en las arras cómo se instrumenta este pago, normalmente reteniendo el importe estimado del precio en el momento de la firma.

¿Cómo tributa la ganancia patrimonial si el vendedor es residente fiscal en España?

El residente fiscal declara la ganancia en la base del ahorro de su IRPF del ejercicio siguiente, con tipos progresivos que en 2026 van del 19 % al 30 %.

La ganancia se calcula restando al valor de transmisión el valor de adquisición, ambos corregidos por los gastos e impuestos asociados a cada operación. Los tramos vigentes son:

Se trata de una escala por tramos: no se aplica un único tipo al total, sino que cada porción de la ganancia tributa a su tipo correspondiente. Una ganancia de 120.000 €, por ejemplo, no tributa íntegramente al 23 %, sino que se fracciona entre los tres primeros tramos.

¿Qué es la retención del 3 % cuando el vendedor no es residente?

Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma de la escritura.

Esta retención funciona como un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que el vendedor deberá liquidar después. No es un coste añadido para el comprador: se descuenta del precio que se abona al vendedor. Su función es garantizar que Hacienda cobra al menos una parte del impuesto de una persona que reside fuera de España.

El circuito completo es el siguiente:

1. En la firma, el comprador retiene el 3 % del precio de la escritura.
2. Dispone de un mes para ingresarlo mediante el modelo 211 y entregar al vendedor el ejemplar acreditativo del ingreso.
3. El vendedor presenta el modelo 210 declarando la ganancia o pérdida, con un plazo de tres meses contados desde que finaliza ese mes: en total, cuatro meses desde la firma.
4. La ganancia patrimonial de un no residente tributa al 19 %. Si el impuesto resultante supera el 3 % retenido, el vendedor abona la diferencia; si es inferior, o si hubo pérdida, puede solicitar la devolución del exceso.

Si hay varios compradores —por ejemplo, un matrimonio que adquiere al 50 %—, cada uno presenta su propio modelo 211 por la parte proporcional. No existe obligación de retener si el vendedor acredita su residencia fiscal en España mediante certificado emitido por la AEAT.

¿Qué gastos se pueden restar para reducir la ganancia patrimonial?

La base sobre la que se tributa no es la diferencia bruta de precios: al valor de adquisición se suman los gastos e impuestos pagados al comprar, y del valor de transmisión se restan los gastos soportados al vender. Conservar las facturas y las escrituras originales puede reducir de forma sustancial la factura fiscal.

Se suman al valor de adquisición:

• El ITP o el IVA y el AJD abonados en la compra original.
• Los honorarios de notaría y las tasas del Registro de la Propiedad de aquella operación.
• Los honorarios de gestoría y de abogado vinculados a la adquisición.
• Las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, debidamente facturadas: una ampliación, la instalación de una piscina, la sustitución completa de la cubierta o de las instalaciones. No computan los gastos de conservación y reparación ordinarios, como pintar o cambiar una caldera averiada.

Se restan del valor de transmisión:

• La plusvalía municipal satisfecha por el vendedor.
• Los honorarios de la agencia inmobiliaria.
• El coste del certificado de eficiencia energética y de la cédula de habitabilidad, cuando corresponda.
• Los gastos de cancelación registral de la hipoteca.

¿Existen exenciones que permitan no pagar por la venta?

Sí. La normativa española contempla varios supuestos de exención total o parcial, aunque casi todos están reservados a residentes fiscales en España y vinculados a la vivienda habitual.

• Reinversión en vivienda habitual: la ganancia queda exenta si el importe obtenido se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta. Si la reinversión es parcial, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está totalmente exenta, sin obligación de reinvertir.
• Renta vitalicia: los mayores de 65 años que vendan un inmueble que no sea su vivienda habitual pueden quedar exentos si reinvierten el importe en una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 €, dentro de los seis meses siguientes.
• Ausencia de incremento de valor del suelo: a efectos de plusvalía municipal, la operación no está sujeta si se acredita que no hubo revalorización.

Los residentes fiscales en otros Estados de la Unión Europea, Islandia o Noruega pueden acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual en condiciones equivalentes, siempre que la nueva vivienda habitual se adquiera en el Estado de residencia y se cumplan los requisitos generales.

¿Qué plazos hay que cumplir después de la firma?

Los plazos son cortos y empiezan a contar desde la fecha de la escritura, no desde el cobro del precio. Este es el calendario que conviene tener presente:

La presentación fuera de plazo genera recargos que oscilan entre el 5 % y el 20 % del importe, más los intereses de demora correspondientes.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa en Menorca?

La paga el vendedor. La única excepción es cuando el vendedor no reside en España: en ese caso el comprador actúa como sustituto del contribuyente y responde del pago ante el ayuntamiento, aunque pueda repercutirlo al vendedor.

¿Se puede recuperar la retención del 3 % si se vende con pérdidas?

Sí. Si la venta genera una pérdida patrimonial o el impuesto calculado es inferior al importe retenido, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso presentando el modelo 210 dentro de los cuatro meses siguientes a la firma, adjuntando el justificante del modelo 211.

¿La plusvalía municipal y la ganancia patrimonial son el mismo impuesto?

No. Son impuestos independientes, se pagan a administraciones distintas y se calculan de forma diferente. La plusvalía se liquida en el ayuntamiento y grava solo el suelo; la ganancia patrimonial se declara ante la Agencia Tributaria y grava la diferencia entre el valor de compra y el de venta. Además, la plusvalía pagada es un gasto deducible del cálculo de la ganancia.

¿Qué tipo se aplica a la ganancia de un vendedor no residente?

Un tipo fijo del 19 % sobre la ganancia patrimonial, con independencia de su cuantía y del país de residencia del vendedor. Los residentes fiscales en España tributan en cambio con una escala progresiva del 19 % al 30 %.

¿Qué documentación conviene reunir antes de poner la vivienda a la venta?

La escritura de compra, los justificantes de los impuestos y gastos abonados en su día, las facturas de las obras de mejora, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI, el certificado de deuda cero de la comunidad de propietarios y, si hay hipoteca inscrita, el certificado de saldo pendiente o de cancelación.

Conclusión

Vender bien en Menorca no consiste solo en acertar con el precio: consiste también en anticipar la fiscalidad de la operación para saber, desde el primer momento, cuánto se recibirá realmente. La plusvalía municipal, la ganancia patrimonial y —en el caso de los propietarios extranjeros— la retención del 3 % son tres obligaciones con plazos breves e improrrogables que conviene tener resueltas antes de sentarse ante el notario.

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