Copropriété à Ménorque : charges, appels de fonds et points à vérifier avant d'acheter

Acheter un appartement à Ménorque signifie faire automatiquement partie d'une copropriété (comunidad de propietarios) : le régime légal qui régit les immeubles divisés en logements, répartit les charges communes entre voisins et fixe la manière dont les décisions concernant l'immeuble sont prises. Connaître ces règles avant de signer évite les mauvaises surprises financières après l'achat.

Qu'est-ce qu'une copropriété et pourquoi est-elle obligatoire ?

Tout immeuble divisé en logements ou locaux comptant plusieurs propriétaires constitue automatiquement une copropriété, régie par la loi espagnole sur la propriété horizontale (Ley 49/1960). Ce n'est pas facultatif : dès qu'un immeuble à Ménorque a plusieurs propriétaires, la copropriété existe, avec des statuts, une assemblée de copropriétaires et, généralement, un président élu parmi les voisins.

Les maisons individuelles isolées ou les fincas rústicas sans éléments partagés avec d'autres propriétaires ne relèvent pas de ce régime.

Que couvre la charge de copropriété ?

La charge de copropriété couvre l'entretien des parties communes de l'immeuble, répartie entre les propriétaires selon leur quote-part (généralement liée à la surface construite de chaque logement).

• Nettoyage et entretien des parties communes (hall, escaliers, jardins, piscine collective)
• Ascenseur : entretien, contrôles périodiques et consommation électrique
• Assurance de l'immeuble (responsabilité civile et dommages aux parties communes)
• Honoraires du syndic (administrador de fincas), si la copropriété en emploie un
• Fournitures des parties communes (électricité, eau)
• Dotation au fonds de réserve

Qu'est-ce que le fonds de réserve et quel montant doit-il atteindre ?

Le fonds de réserve est une provision obligatoire destinée aux travaux de conservation et de réparation imprévus, dont le minimum légal est de 10 % du dernier budget ordinaire approuvé, en vertu du décret-loi royal 7/2019. Ce n'est pas une somme dépensée chaque année, mais un coussin permanent reconstitué après chaque utilisation.

Avant d'acheter, il est utile de se renseigner sur l'état de ce fonds : une copropriété sans réserves recourt plus souvent à des appels de fonds extraordinaires en cas de panne ou de réparation de la façade, de la toiture ou des installations.

Qu'est-ce qu'un appel de fonds et quelle majorité faut-il pour l'approuver ?

Un appel de fonds (derrama) est une charge extraordinaire approuvée en assemblée lorsqu'une dépense ne rentre pas dans le budget ordinaire, comme de gros travaux ou une réparation urgente. La majorité requise dépend de son objet.

Depuis la réforme de la loi sur la propriété horizontale entrée en vigueur en avril 2025, les copropriétés peuvent limiter ou conditionner, à la majorité des trois cinquièmes, le démarrage d'une activité touristique dans un logement. C'est une donnée objective à connaître pour les acheteurs français ou d'autres nationalités envisageant un bien à Ménorque avec licence touristique comme investissement locatif saisonnier : il est conseillé de vérifier les statuts de la copropriété avant d'acheter dans ce but.

Que doit vérifier un acheteur avant de signer ?

Le vendeur est tenu de fournir un certificat attestant qu'il est à jour de ses charges de copropriété au moment de la vente, et les dettes impayées peuvent aussi engager l'acheteur dans certaines limites légales.

1. Certificat d'être à jour des charges de copropriété, signé par le syndic ou le président
2. Procès-verbaux des dernières assemblées, pour repérer les appels de fonds votés ou à venir
3. État du fonds de réserve et des comptes annuels
4. Statuts et règlement intérieur (restrictions sur les animaux, la location touristique ou les travaux visibles, par exemple)
5. Travaux de rénovation énergétique ou d'accessibilité déjà votés et en attente de paiement

Selon l'article 9.1.i de la loi sur la propriété horizontale, l'acheteur répond solidairement avec le vendeur des charges de l'année en cours et de l'année précédente ; d'où l'importance de demander ce certificat avant de signer.

La charge de copropriété et l'IBI sont-ils la même chose ?

Non : ce sont deux paiements indépendants aux finalités différentes. L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est une taxe municipale sur la propriété, perçue par la mairie du lieu où se situe le bien ; la charge de copropriété est une dépense privée, décidée par les propriétaires, qui finance l'entretien de l'immeuble. Les deux se paient indépendamment et aucun ne remplace l'autre.

Questions fréquentes

Dois-je payer la charge de copropriété même si je n'utilise pas les parties communes ?

Oui. L'obligation de contribuer aux charges communes découle de la propriété, et non de l'usage effectif des installations.

Que se passe-t-il si le vendeur a des dettes envers la copropriété ?

L'acheteur peut être tenu responsable des charges impayées de l'année en cours et de l'année précédente ; il est donc essentiel d'exiger le certificat d'être à jour avant de signer l'acte.

La copropriété peut-elle interdire la location touristique d'un logement ?

Depuis la réforme de 2025, la copropriété peut limiter ou conditionner le démarrage de cette activité à la majorité des trois cinquièmes ; un point à vérifier dans les statuts avant d'acheter dans ce but.

Quel doit être le montant du fonds de réserve d'une copropriété à Ménorque ?

Le minimum légal est de 10 % du dernier budget ordinaire approuvé, l'assemblée pouvant décider volontairement d'un pourcentage supérieur.

Qui gère la copropriété ?

La gestion revient à l'assemblée des copropriétaires et à un président élu parmi eux ; de nombreuses copropriétés délèguent la gestion quotidienne à un syndic professionnel.

Acheter dans une copropriété bien gérée, avec un fonds de réserve à jour et sans appels de fonds cachés, fait toute la différence entre un investissement serein et une dépense imprévue. Chez Fincas Venalis, nous vérifions avec chaque acheteur la documentation de la copropriété avant la signature, dans le cadre de notre accompagnement tout au long du processus d'achat à Ménorque.

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