El IRNR para propietarios extranjeros en Menorca: qué pagas aunque no alquiles tu vivienda

Todo propietario extranjero de una vivienda en Menorca debe pagar cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), incluso si nunca alquila la propiedad y la usa solo para uso propio. Es uno de los aspectos fiscales que más sorprende a los compradores internacionales, porque muchos asumen que pagar el IBI es suficiente. No lo es: son dos impuestos distintos e independientes. En esta guía explicamos cómo funciona, cuánto se paga y cuándo hay que declararlo.

¿Qué es la renta imputada y por qué se paga aunque no haya alquiler?

Hacienda considera que disponer de una vivienda en España genera un beneficio económico teórico para su propietario, aunque esté vacía o se use solo unas semanas al año, y por eso exige tributar por una "renta imputada". Es un ingreso ficticio calculado sobre el valor catastral del inmueble, no sobre ingresos reales.

Este impuesto se aplica a todo propietario no residente cuya vivienda no esté alquilada ni afecta a una actividad económica. Como Fincas Venalis trabaja únicamente con compraventa, este es precisamente el escenario habitual de nuestros clientes: propiedades de uso propio, ya sea como segunda residencia o como vivienda vacacional ocasional.

¿Cómo se calcula la renta imputada?

La renta imputada se calcula aplicando un 1,1% o un 2% sobre el valor catastral del inmueble, según si ese valor catastral ha sido revisado en los últimos diez años. El valor catastral aparece siempre en el recibo del IBI.

• 1,1% del valor catastral: si el municipio ha revisado los valores catastrales en el período impositivo o en los diez anteriores.
• 2% del valor catastral: en el resto de los casos, cuando el valor catastral es más antiguo.

Sobre esa base imponible resultante se aplica después el tipo impositivo correspondiente al país de residencia fiscal del propietario. No se admite deducir ningún gasto sobre esta renta imputada.

¿Qué tipo impositivo se aplica?

El tipo aplicable es del 19% para residentes fiscales en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24% para el resto de países, incluidos el Reino Unido tras el Brexit, Estados Unidos o Suiza.

Ejemplo con un valor catastral revisado de 300.000 €: la renta imputada sería de 3.300 € (1,1% de 300.000 €). Un propietario residente fiscal en Alemania pagaría el 19%, es decir, 627 €. Un propietario residente fiscal en Estados Unidos pagaría el 24%, es decir, 792 €.

¿Cómo y cuándo se declara?

La renta imputada se declara mediante el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria, con plazo hasta el 31 de diciembre del año siguiente al que corresponde el impuesto. Por ejemplo, la renta imputada del año 2026 se declara durante todo el año 2027.

Si la vivienda se ha tenido en propiedad solo una parte del año (por ejemplo, si se ha comprado a mitad de año), el importe se prorratea en función del número de días de titularidad.

Para presentar el Modelo 210 es imprescindible disponer de NIE, ya que actúa como identificador fiscal del contribuyente no residente.

¿Qué pasa si la propiedad tiene varios propietarios?

Cuando la vivienda pertenece a varias personas, cada copropietario debe presentar su propio Modelo 210 y tributar únicamente por su porcentaje de titularidad. Es el caso habitual de matrimonios o parejas que compran juntos: si la propiedad es al 50%, cada uno declara la mitad de la renta imputada correspondiente.

¿Se puede evitar este impuesto?

No existe forma de evitar la renta imputada mientras la vivienda esté a disposición del propietario no residente; solo deja de aplicarse durante los periodos en los que el inmueble está efectivamente alquilado, que tributan entonces por las reglas de los rendimientos del alquiler.

Al tratarse de una agencia especializada exclusivamente en compraventa, no ofrecemos gestión de alquileres, pero es importante que nuestros clientes conozcan que la renta imputada es un coste fiscal recurrente asociado a la simple titularidad de la vivienda, con independencia del uso que le den.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar el IRNR aunque solo use la vivienda dos semanas al año?

Sí. La renta imputada se aplica por el simple hecho de disponer de la vivienda, no por el uso efectivo que se le dé. Solo se prorratea por los días de titularidad, no por los días de uso real.

¿Pagar el IBI ya cubre esta obligación?

No. El IBI es un impuesto municipal sobre la propiedad del inmueble. El IRNR es un impuesto estatal distinto e independiente, y ambos son obligatorios.

¿Qué tipo pago si soy residente fiscal en Francia o Alemania?

El 19%, al ser un país de la Unión Europea. Los residentes fiscales fuera de la UE, del Espacio Económico Europeo y de Liechtenstein pagan el 24%.

¿Necesito representante fiscal en España?

No es obligatorio con carácter general para personas físicas sin establecimiento permanente, aunque contar con uno facilita la gestión de notificaciones y plazos, especialmente para propietarios no residentes en la UE.

¿Qué documento necesito para presentar el Modelo 210?

El NIE, que actúa como identificador fiscal, además del valor catastral del inmueble, disponible en el recibo del IBI.

Conclusión

El IRNR es una obligación fiscal anual que sorprende a muchos propietarios extranjeros en Menorca, precisamente porque se paga sin necesidad de obtener ingresos reales. Conocerlo de antemano permite presupuestar correctamente el coste total de mantener una propiedad en la isla.
En Fincas Venalis informamos a nuestros clientes de estas obligaciones desde el proceso de compra, para que lleguen a ser propietarios con toda la información fiscal necesaria.

Más información: www.venalismenorca.com