L'IRNR pour les propriétaires étrangers à Minorque : ce que vous payez même sans louer votre bien

Tout propriétaire étranger d'un bien à Minorque doit payer chaque année l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), même si le bien n'est jamais loué et sert uniquement à un usage privé. C'est l'un des aspects fiscaux qui surprend le plus les acheteurs internationaux, car beaucoup pensent que payer la taxe foncière locale (IBI) suffit. Ce n'est pas le cas : ce sont deux impôts distincts et indépendants. Ce guide explique le fonctionnement, le montant à payer et les délais de déclaration.

Qu'est-ce que le revenu imputé, et pourquoi le paie-t-on sans location ?

L'administration fiscale espagnole considère que disposer d'un logement en Espagne génère un bénéfice économique théorique pour son propriétaire, même s'il reste vide ou n'est utilisé que quelques semaines par an, et exige donc une imposition sur ce « revenu imputé ». Il s'agit d'un revenu fictif calculé sur la valeur cadastrale du bien, et non sur des revenus réels.

Cet impôt s'applique à tout propriétaire non-résident dont le bien n'est ni loué ni affecté à une activité économique. Fincas Venalis étant une agence spécialisée exclusivement dans la vente, c'est précisément le scénario habituel de nos clients : des biens à usage privé, qu'il s'agisse d'une résidence secondaire ou d'un logement de vacances occasionnel.

Comment se calcule le revenu imputé ?

Le revenu imputé se calcule en appliquant un taux de 1,1 % ou 2 % à la valeur cadastrale du bien, selon que cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années. La valeur cadastrale figure toujours sur l'avis d'IBI (taxe foncière locale).

• 1,1 % de la valeur cadastrale : si la commune a révisé les valeurs cadastrales au cours de la période fiscale en cours ou des dix précédentes.
• 2 % de la valeur cadastrale : dans tous les autres cas, lorsque la valeur cadastrale est plus ancienne.

Le taux correspondant au pays de résidence fiscale du propriétaire s'applique ensuite à cette base imposable. Aucune dépense ne peut être déduite de ce revenu imputé.

Quel taux d'imposition s'applique ?

Le taux applicable est de 19 % pour les résidents fiscaux de l'Union européenne, de l'Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, et de 24 % pour les autres pays — y compris le Royaume-Uni post-Brexit, les États-Unis ou la Suisse.

Exemple avec une valeur cadastrale révisée de 300 000 € : le revenu imputé serait de 3 300 € (1,1 % de 300 000 €). Un propriétaire résident fiscal en Allemagne paierait 19 %, soit 627 €. Un propriétaire résident fiscal aux États-Unis paierait 24 %, soit 792 €.

Comment et quand déclarer ce revenu ?

Le revenu imputé se déclare via le formulaire 210 auprès de l'administration fiscale espagnole, avant le 31 décembre de l'année suivant celle concernée par l'impôt. Par exemple, le revenu imputé de 2026 se déclare tout au long de l'année 2027.

Si le bien n'a été détenu qu'une partie de l'année (par exemple en cas d'achat en cours d'année), le montant est calculé au prorata du nombre de jours de détention.

Pour présenter le formulaire 210, un NIE est indispensable, car il sert d'identifiant fiscal pour les contribuables non-résidents.

Que se passe-t-il si le bien a plusieurs propriétaires ?

Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes, chaque copropriétaire doit déposer son propre formulaire 210 et n'est imposé que sur sa quote-part de propriété. C'est le cas habituel des couples achetant ensemble : si la propriété est répartie à 50/50, chacun déclare la moitié du revenu imputé correspondant.

Peut-on éviter cet impôt ?

Il n'existe aucun moyen d'éviter le revenu imputé tant que le bien reste à la disposition de son propriétaire non-résident ; il cesse de s'appliquer uniquement pendant les périodes où le bien est effectivement loué, lesquelles relèvent alors des règles applicables aux revenus locatifs.

Étant une agence spécialisée exclusivement dans la vente, nous ne proposons pas de gestion locative, mais il est important que nos clients sachent que le revenu imputé est un coût fiscal récurrent lié à la simple propriété du bien, quel que soit l'usage qui en est fait.

Questions fréquentes

Dois-je payer l'IRNR même si je n'utilise le bien que deux semaines par an ?

Oui. Le revenu imputé s'applique du simple fait que le bien est à votre disposition, indépendamment de son usage réel. Il n'est calculé au prorata que des jours de propriété, pas des jours d'occupation effective.

Payer l'IBI suffit-il à remplir cette obligation ?

Non. L'IBI est un impôt local sur la propriété du bien. L'IRNR est un impôt national distinct et indépendant, et les deux sont obligatoires.

Quel taux dois-je payer si je suis résident fiscal en France ou en Allemagne ?

19 %, en tant que pays de l'Union européenne. Les résidents fiscaux hors UE, hors Espace économique européen et hors Liechtenstein paient 24 %.

Ai-je besoin d'un représentant fiscal en Espagne ?

Ce n'est pas obligatoire en général pour les personnes physiques sans établissement permanent, mais en avoir un facilite la gestion des notifications et des délais, notamment pour les propriétaires résidant hors UE.

Quel document faut-il pour présenter le formulaire 210 ?

Le NIE, qui sert d'identifiant fiscal, ainsi que la valeur cadastrale du bien, indiquée sur l'avis d'IBI.

Conclusion

L'IRNR est une obligation fiscale annuelle qui surprend de nombreux propriétaires étrangers à Minorque, précisément parce qu'elle s'applique sans qu'aucun revenu réel ne soit perçu. La connaître à l'avance permet de budgétiser correctement le coût total de la possession d'un bien sur l'île.
Chez Fincas Venalis, nous informons nos clients de ces obligations dès le processus d'achat, afin qu'ils deviennent propriétaires en toute connaissance de cause sur le plan fiscal.

Plus d'informations : venalismenorca.com/fr/